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购买二手房攻略:返乡置业须关注六个方面

文章类型: 营销策划       加入时间:2013/1/30 17:18:25 
与购买期房相比,二手房交易手续复杂一些,个中问题相对多一些,那么,返乡置业购买二手房有哪些需要关注的问题呢?

  关注之一:


  准确理解“限购令”政策


  贵阳市的房屋“限购令”原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停向其出售贵阳市中心城区一环内的住房。


  因此,无论户口有没有迁出贵阳市,返乡置业者在购房时先对照自己的情况和欲购房屋的位置,看自己属不属于“限购”之列,否则,即使对房子再满意也只能望房兴叹。


  关注之二:


  标价不等于实际购买价


  与新房不同的是,除房价本身外,二手房交易过程中还需缴纳各项税费,如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。记者在采访中了解到,贵阳市二手房市场上,几乎所有卖家开出的都是“净价”,房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付,卖家只收“净价”,不管税费,已成为当前二手房市场的“潜规则”。


  例如购买一套标价50万元的普通二手房,如果该房购房不足5年,所售房屋并非家庭唯一住宅的,卖家所需缴纳的营业税及附加、个人所得税以及买家需缴纳的契税和中介费等,所有费用全部加起来约需6万元。也即是说,买这套50万的房子,最后买家要拿出56万元才买得到。


  关注之三:


  外地人办二手房贷款有门槛


  据了解,贵阳市并非所有银行都办理二手房贷款,像建设银行就没有开展二手房贷款业务,而工商银行虽然可以办理二手房贷款,但对于外地人而言,需要提供缴交一年社保的记录,否则不予办理。而贷款的条件和所需资料和办理商品房一样,即首套房可以办理7成按揭,利率为基准利率,二套房只能办理4成按揭,利率为基准利率上浮20%。


  返乡置业者购房者则要根据自己的经济情况进行相应的选择,如果达不到办理二手房贷款的条件,则要准备好全款购房。


  关注之四:


  掌握二手房贷款额评估计算


  虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样,但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同,二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时,银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础,再乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。


  据了解,房屋评估价是根据当时的市场情况,通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来,一般二手房评估价都低于市场价,通常,二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房,如果按照80%的市场价值计算,评估价则为40万元。如果按照贷款首付三成计算,首付款为12万元,加上成交价与评估价的差额10万元,购买这套二手房,即要准备22万元的首付款,而非通常理解的15万元首付款。


  关注之五:


  知晓房龄与贷款额度挂钩


  据了解,目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时,贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如,某房屋的房龄为10年,其贷款年限最长为20年。


  返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少,致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此,特别提醒购房者,贷款购买二手房时,为避免产生不必要的纠纷,在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定,如贷款合同审批不能通过时,违约责任该如何约定。


  关注之六:


  不签“阴阳合同”


  为了达到少交税的目的,很多人选择了“阴阳合同”的做法,即除真实合同外,签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。


  市房屋产权监理处的相关负责人介绍,返乡置业者完全不必为了达到“省税”的目的在合同上做“手脚”,一方面现在这种做法不能省税。另一方面,“阴阳合同”中真实合同和虚假合同差额部门的房款在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时,会产生虚增售房利润,导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁,还可能面临补偿价格较低的风险,可谓得不偿失。

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出处:贵阳日报
   

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